房地产抵押（包括预购商品房贷款抵押，佑称“按揭”），近年来已成为购房者融贤的主要方式，我国、城市房地产管理法）与。担保法似村氏押均有规定，作为一种担保物权，它对债权的实现有着积极的意义。
　　一、房地产抵押的概念
　　（１）房地产抵押，是指抵押人（债务人或第三人为抵押人〕以其合法的房地产以下转移占有的方式向抵押仅人（债权人）提供履行债务的担保。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产折款、拍卖或变卖所得的价款优先受偿。
　　（２）预购商品房贷款抵押，即“按揭”，是指购房人在支付首期规定的房价款之后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款的保证。
　　在实际中操作的按揭，通常还要求开发商作为保证人，即在此债务履行担保中适用了两种担保方式，俗称“押上加保”。这是银行避免其经营风险的一种做法。
　　二、房地产抵押的范围
　　（１）以依法取得国有土地上的房屋进行抵押的，该房屋占有范围内的国有土地使用权同时抵押。
　　（２）以出让方式取得国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
　　（３）房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋下属于抵押财产。
　　三、房地产抵押的限制
    购房者应知道哪些房地产是不能办理抵押贷款的，从而在购房时予以慎重考虑。不得
抵押的城中房地产如下：
　　（１）用于教育、医疗、市政等公用福利事业的房地产；
　　（２）权属不明或有争议的房地产；
　　（３）依法被查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；
　　（４）列入文物保护的建筑和有重要纪念意义的其他建筑物；
　　（５）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
　　（６）依法不得抵押的其他房地产。
　　四、抵押合同的签订
    根据我国法律规定，抵押合同应以书面形式订立，并且须办理登记后方才生效。未登记的合同无效。
　　１、抵押合同的主要条款
　　（１）抵押人、抵押权人的名称或个人姓名、住所；
　　（２）主债权的种类、数额；
　　（３）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地向积及四至：
　　（４）抵押房地产的价值；
　　（５）抵押房地产的占用管理人，占用管理方式，占用管理责任及意外损毁、灭失的责任；
　　（６）债务人履行的期限：
　　（７）抵押权灭失的条件；
　　（８）违约责任；
　　（９）争议解决方式；
　　（10）抵押合同订立的时间与地点；
　　（11）双方设定的其他事项。
　　２．签订抵押合同的注意事项
　　（１）签订合同时，必须注意对照主债合同的有关条款：
　　（２）以预购商品房贷款抵押的，须注意提供生效的预购房屋合同；
　　（３）在签订合同前，首先要了解哪些银行可以办理抵押、贷款利率、期限、首忖付款项等，同时，若为预购房，还必须了解开发商的资信，银行是否愿意为该项目发放贷款等，知彼知己，才能保证申请贷款及时、成功；
　　（４）签订合同时，还须注意保险、公证等问题。
    根据有关规定，抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担，抵押人投保后，应将保险单移送抵押权人保管，在债务履行期限内，抵押权人为保险的第一受益人。
    关于公证问题，当事人双方如果约定，当事人双方如果约定，就可以进行抵押合同的公证，就可以进行抵押合同的公证，但购房者应切记，公证只是一种证据效力，它并不能取代合同登记，切勿以为公证即可表示合同有效，因为不办理登记的抵押合同是无法律效力的。
　　五、办理房地产抵押的注意事项
　　１．办理房地产抵押的前提是两证齐全，即当事人及抵押人具有合法有效的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。此外，还须具备以下条件：
　　（１） 以集体所有企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，井报其上级主管机关备案；
　　（２） 以中外合资企业、合作经营和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外；
　　（３） 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或股东大会通过，另有规定的除外；
　　（４） 预购商品房贷款抵押，商品房开发项目必须符合房地产转让条件井取得商品房预售许可证；
　　（５） 以共有房地产抵押的，抵押人应证得共有人的韦面同意。
　　２．出租的房屋可以抵押，抵押的房屋可以出租，即“抵押不破租赁”。
    抵押出租的房屋，抵押人应当告知抵押权人租赁情况。处分抵押房屋时，租赁合同对于房屋的受让人仍然有效，已抵押的房屋，经抵押权人同意，可以出租，但租赁关系自处分抵押房地产时解除。
　　３．房屋及其土地使用权被抵押后，其价格大子所担保的债权的会额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
　　４.房屋及其土地使用权超值抵押的，超过该标的价值部分抵押无效；重复抵押的，重复部分抵押无效。
　　六、房地产抵押合同登记的办理
    根据我国有关法律规定，抵押合同必须登记才能生效。
　　１．办理房地产抵押合同登记的部门
　　（１）在房地合一管理的城市，登记部门力房地产管理部门；
　　（２）在房地分别管理的城市，则区别如下：
　　①以无地上物的土地使用权抵押的，为核发土地使用证的土地管理部门；
　　②以城市房地产或乡、镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门，一般为房管部、
　　２．办理房地产抵押合同登记的时间
    房地产抵押合同自签订之日起30日内，当事人应到居地产所在地的房地产管理部门办理抵押合同登记。
　　３．办理房地产抵押合同程序应具备的证件
    办理登记须提交《房屋所有权证》人国有土地使用证》、主合同（借款合同）、抵押双方的资格、身份证明、有资质评估机构出具的评估报告。
　　（１）个人办理抵押须具备：房屋所有人的身份证件；居住用房抵押的，须提交第二住处证明：所有权人已婚的，须提交夫妻双方同意抵押的文件；共有房屋设立抵押的，须提交共有人的同意书；
　　（２）单位办理抵押须具备：集体企业的，须提交职代会通过的同意抵押的文件；有限责任公司，须提交董事会通过的同意抵押的文件；股份有限公司，须提交股东大会通过的同意抵押的文件。
　　４．办理个人购房贷款抵押（按揭）合同登记
　　（１） 购房者须提交已登记过的《商品房购销合同》原件、身份证、依法生效的借款合同、抵
押合同；若委托他人登记的，须提交有效的授权委托书。
　　（２）售房单位须提供法人资格证明、法定代表人身份证、授权委托书、按揭楼字项目资料（包括《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销（预）售许可证》、按揭贷款业务合作协议及范围等。
　　（３）贷款银行须提交营业执照、金融许可证、法定代表人身份证、授权委托书等。
　　５．办理房改房购房抵押合同登记
　　（１）购房者须提交《公有住房买卖合同》、身份证、借款合同、抵押合同；如委托登记的，须提交授权委托书。
　　（２）售房单位须提交《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、金融机构与售房单位签订的按揭贷款业务合作协议、法人资格证明及法定代表人身份证明，
　　（３）贷款银行须提交营业执照、金融许可证、法定代表人身份证、授权委托书。
　　６．办理房地产抵押合同的注意事项
　　（１）预购商品房竣工后，当事人应及时办理按揭转抵押手续；
　　（２）预购商品房抵押后，预购商品房合同由抵押权人收存；
　　（３）抵押合同发生变更或抵押关系终止的，抵押当事人应当自改变或终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或注销抵押登记手续；
　　（４）抵押的房地产可以转让，但抵押人转让抵押的房地产，应当通知抵押权人并告知受让人抵押情况，未通知、告知而转让的，或转让价明显低于其债权而未征得抵押权人同意的，转让无效。转让后，抵押人应当提前清偿或向约定的第三人提存，并办理注销登记手续。